未经房东同意签订的转租协议是否有效？次承租人如何维护自己的权益？近日，河南省内乡县人民法院师岗法庭成功调解了一起因擅自转租而引发的房屋租赁合同纠纷案件。

     案情回顾：

    2024年1月，郑某与吴某签订了门店转让协议，约定吴某将其承租的门店转租给郑某，转让费用23000元，每年租金14000元，按年缴纳。随后，郑某将房屋进行粉刷清理。几天后，房东得知吴某未经同意擅自转租房屋的情况，要求郑某搬离房屋。郑某、吴某就转租及赔偿事宜未达成一致意见，郑某诉至法院，请求依法判令：解除双方签订的门店转让协议；吴某退还已经支付的转让费并赔偿经济损失。

    法官调解：

    案件受理后，承办法官认为该案认定事实较为清楚，法律责任明确，本着一次性化解矛盾的初衷，承办法官多次和当事人联系沟通，了解原被告的真实想法。因被告在外地，无法到法院参加庭审，承办法官便引导被告通过“云上法庭”进行隔空调解。调解过程中，承办法官结合租赁合同实际履行情况，耐心释明法律关于转租的相关规定，就双方的主要矛盾点进行辨法析理，最终原、被告双方就调解协议内容达成了一致意见，这起房屋租赁纠纷得到圆满解决。

    法官提醒：

    作为租户，在签订租赁合同时，一定要注意审查房屋的实际所有权人，如果出租人并非所有权人，就要进一步审查房屋的所有权人是否同意房屋的转租，从而有效避免风险。

    作为出租人，当发现出租房屋可能存在转租行为时，应及时行使权利并保存证据，以免错过六个月的期限。

    作为承租人，房屋转租行为要征得出租方的同意才能得到法律的保护，在未经许可的情况下擅自转租，一旦被出租人解除合同，将可能同时面临向出租人、次承租人承担违约责任的情形。

    法条链接：

  《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。